第569章 龙腾国际商业中心
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领导高兴了，那项目的谈判便容易得多了。
首先政府愿意出一块在东门附近占地约两万平米的土地。对于这个地方，刘天成和唐赫去考察之后，都表示很满意。
起码在十年以内，福田没有发展起来之前，这里都是整个深圳的商业中心。
这里也是距离香港最近的地方，香港人未来往返深港两地十分方便。
其次，政府出土地，并且作为施工承建方，希望能够效仿东湖丽苑，获得百分之八十五的收益。
但这个想法被唐赫拒绝了。
王大山虽然没有参加谈判，但他牢牢的把握住谈判的节奏，为唐赫和刘天成制定了详细的谈判策略。
政府想获得百分之八十五的利润，这根本就是不可能的事情。
当初刘天成投资东湖丽苑的资金只有两三百万，而且东湖丽苑占地三万三千多平米，比这栋写字楼还大。
这两个建筑的成本就不是一个量级的。
东湖丽苑，让政府净赚五百多万，刘天成赚了一百多万。
但写字楼不像住宅，随时都能卖出去。
写字楼在前期面临巨大的风险，不但投资金额大，资金成本高，现阶段能不能销售的出去，甚至能不能租出去都是一个很大的问题。
作为龙腾集团的自持项目，王大山看得更长远，他不考虑一时的盈利能力，而是看未来的影响力。
作为深圳第一栋摩天大楼，建设周期至少需要两到三年，而双向六车道的深南东路到1983年就能通车了。
一旦深南东路通车，在有这么一栋大楼的情况下，香港人来深圳开公司，会不会选择在这栋大楼里？
答案是肯定的。
卖房子的收益是一时的，租金的收益是一辈子的。有这么一栋大楼在手，可以保龙堂一辈子的运营。
在王大山的要求下，唐赫向政府承诺，当大厦建成后，龙腾集团将会按照三方同意的市场价格进行回购，用以集团自持，短期内不会二次出售。
唐赫给领导算了笔帐，一层楼面积按照3000平米计算，五十层总建筑面积就是十五万平米。加上六层商业裙楼大概三十万平米，
超高层建筑成本较高，不超过200米的建筑，建筑成本大约只比高层建筑提高百分之二十。如果超过两百米，建筑成本立刻翻倍。
龙腾大厦一平米按照700块的工程造价测算，投资总额大约是2.1个亿。
土地成本按照建筑占地面积每平米2000港元计算，换算成人民币每平米600块，两万平米，土地成本一千二百万。
土地成本只相当于项目总成本的百分之七。
百分之七的投资比例想获得百分之八十五的股份投资收益，这根本不可能。这里面龙腾集团还要托底，相当于政府没有一点风险。
不但如此，项目公司整体出售这栋大厦给龙腾集团还要按照百分之十五的税率交税，变相的又增加了成本。
唐赫提另一个分配方案，即项目公司无论是否盈利，保底支付政府一千二百万。
如果政府分配的利润不足一千二百万元，则项目公司按照一千二百万补足。这是王大山最后的底线，无论如何也不能再多了。
最终在唐赫和刘天成据理力争下，政府终于同意了这个分配比例。一块两万平米的土地能赚一千二百万元，已经不少了。
第三点，王大山要求这个项目的施工单位一定要进行招标。
目前深圳已经有项目进行了工程招标，位于嘉宾路的国际商业大厦才两栋楼二十层，每平米招标的建筑成本是498元。
现在有资质能参加招标的，都是国字头的建筑公司，甚至还有些是基建工程兵，建筑质量和水平绝对是没问题的。
王大山预计，龙腾国际商业中心的建筑招标成本最高不会超过600块每平米，到时候总投资额会比现在估算的低至少百分之十五。
招标的事情政府答应的很痛快，这没什么好说的。
最后一点，就是龙腾集团承诺的回购价格。初步价格定在每平米三千一百港元，也就是大约一千块人民币左右。
但根据建成后的市场价格，会有上下百分之十的浮动。
也就是说，如果项目建成后有写字楼的价格超过三千一百港元，那龙腾集团的整体收购价格会在三千一百元的基础上提高百分之十。
如果市面上没有写字楼的价格超过三千一百元，那收购价格就下降百分之十。
对于这个条款，无论是政府还是刘天成都很满意。
东湖丽苑的销售价格是每平米两千七百三十港元，第一期总建筑面积才不过六千多平方米，这就让政府赚了五百多万。
如果龙腾集团能够按照3100港元，也就是1000块人民币这个价格收购，除去建筑成本和税费，项目整体净利润三千三百万元。
政府拿走一千二百万元，刘天成能够赚六百八十万元。
按照投资金额，刘天成需要投资八千四百万元，利润率才百分之八。
好在在进行测算的时候，王大山让唐赫把建筑成本预估的比较高，在这里面还能够剩下一些利润。
按照正常的商业逻辑，投资八千多万元只挣不到七百万肯定是不划算的，这个生意不能做。
但这里面有一个好处是，这是跟王大山一起做的生意，并且王大山承诺兜底。用两年的时间做一件一定能赚钱的生意，傻子才不做。
并且做这个生意还能交好王大山，哪怕利润率低一点也无所谓，最主要是稳赚不赔。
对于王大山来说，他看的根本就不是短期利益。
首先有一栋楼能够很好的提升龙腾公司的形象。
其次，未来深圳写字楼的租金会根据深圳的发展，越来越水涨船高。
别看现在不值钱，等过两年港商和外商越来越多，写字楼不能满足需求的时候，你看看租金的价格会不会飞涨。
再过二十年，罗湖中心区的顶级写字楼租金一平米租一二百块钱一点问题都没有。
不用多算，就算一百块钱，二十年后这栋楼一年能收三点六亿元的租金。
即便是三年后，王大山也有信心能把整栋大楼租到3000万。
有这么多租金收，还要什么自行车，要飞机和劳斯莱斯不香吗？
领导高兴了，那项目的谈判便容易得多了。
首先政府愿意出一块在东门附近占地约两万平米的土地。对于这个地方，刘天成和唐赫去考察之后，都表示很满意。
起码在十年以内，福田没有发展起来之前，这里都是整个深圳的商业中心。
这里也是距离香港最近的地方，香港人未来往返深港两地十分方便。
其次，政府出土地，并且作为施工承建方，希望能够效仿东湖丽苑，获得百分之八十五的收益。
但这个想法被唐赫拒绝了。
王大山虽然没有参加谈判，但他牢牢的把握住谈判的节奏，为唐赫和刘天成制定了详细的谈判策略。
政府想获得百分之八十五的利润，这根本就是不可能的事情。
当初刘天成投资东湖丽苑的资金只有两三百万，而且东湖丽苑占地三万三千多平米，比这栋写字楼还大。
这两个建筑的成本就不是一个量级的。
东湖丽苑，让政府净赚五百多万，刘天成赚了一百多万。
但写字楼不像住宅，随时都能卖出去。
写字楼在前期面临巨大的风险，不但投资金额大，资金成本高，现阶段能不能销售的出去，甚至能不能租出去都是一个很大的问题。
作为龙腾集团的自持项目，王大山看得更长远，他不考虑一时的盈利能力，而是看未来的影响力。
作为深圳第一栋摩天大楼，建设周期至少需要两到三年，而双向六车道的深南东路到1983年就能通车了。
一旦深南东路通车，在有这么一栋大楼的情况下，香港人来深圳开公司，会不会选择在这栋大楼里？
答案是肯定的。
卖房子的收益是一时的，租金的收益是一辈子的。有这么一栋大楼在手，可以保龙堂一辈子的运营。
在王大山的要求下，唐赫向政府承诺，当大厦建成后，龙腾集团将会按照三方同意的市场价格进行回购，用以集团自持，短期内不会二次出售。
唐赫给领导算了笔帐，一层楼面积按照3000平米计算，五十层总建筑面积就是十五万平米。加上六层商业裙楼大概三十万平米，
超高层建筑成本较高，不超过200米的建筑，建筑成本大约只比高层建筑提高百分之二十。如果超过两百米，建筑成本立刻翻倍。
龙腾大厦一平米按照700块的工程造价测算，投资总额大约是2.1个亿。
土地成本按照建筑占地面积每平米2000港元计算，换算成人民币每平米600块，两万平米，土地成本一千二百万。
土地成本只相当于项目总成本的百分之七。
百分之七的投资比例想获得百分之八十五的股份投资收益，这根本不可能。这里面龙腾集团还要托底，相当于政府没有一点风险。
不但如此，项目公司整体出售这栋大厦给龙腾集团还要按照百分之十五的税率交税，变相的又增加了成本。
唐赫提另一个分配方案，即项目公司无论是否盈利，保底支付政府一千二百万。
如果政府分配的利润不足一千二百万元，则项目公司按照一千二百万补足。这是王大山最后的底线，无论如何也不能再多了。
最终在唐赫和刘天成据理力争下，政府终于同意了这个分配比例。一块两万平米的土地能赚一千二百万元，已经不少了。
第三点，王大山要求这个项目的施工单位一定要进行招标。
目前深圳已经有项目进行了工程招标，位于嘉宾路的国际商业大厦才两栋楼二十层，每平米招标的建筑成本是498元。
现在有资质能参加招标的，都是国字头的建筑公司，甚至还有些是基建工程兵，建筑质量和水平绝对是没问题的。
王大山预计，龙腾国际商业中心的建筑招标成本最高不会超过600块每平米，到时候总投资额会比现在估算的低至少百分之十五。
招标的事情政府答应的很痛快，这没什么好说的。
最后一点，就是龙腾集团承诺的回购价格。初步价格定在每平米三千一百港元，也就是大约一千块人民币左右。
但根据建成后的市场价格，会有上下百分之十的浮动。
也就是说，如果项目建成后有写字楼的价格超过三千一百港元，那龙腾集团的整体收购价格会在三千一百元的基础上提高百分之十。
如果市面上没有写字楼的价格超过三千一百元，那收购价格就下降百分之十。
对于这个条款，无论是政府还是刘天成都很满意。
东湖丽苑的销售价格是每平米两千七百三十港元，第一期总建筑面积才不过六千多平方米，这就让政府赚了五百多万。
如果龙腾集团能够按照3100港元，也就是1000块人民币这个价格收购，除去建筑成本和税费，项目整体净利润三千三百万元。
政府拿走一千二百万元，刘天成能够赚六百八十万元。
按照投资金额，刘天成需要投资八千四百万元，利润率才百分之八。
好在在进行测算的时候，王大山让唐赫把建筑成本预估的比较高，在这里面还能够剩下一些利润。
按照正常的商业逻辑，投资八千多万元只挣不到七百万肯定是不划算的，这个生意不能做。
但这里面有一个好处是，这是跟王大山一起做的生意，并且王大山承诺兜底。用两年的时间做一件一定能赚钱的生意，傻子才不做。
并且做这个生意还能交好王大山，哪怕利润率低一点也无所谓，最主要是稳赚不赔。
对于王大山来说，他看的根本就不是短期利益。
首先有一栋楼能够很好的提升龙腾公司的形象。
其次，未来深圳写字楼的租金会根据深圳的发展，越来越水涨船高。
别看现在不值钱，等过两年港商和外商越来越多，写字楼不能满足需求的时候，你看看租金的价格会不会飞涨。
再过二十年，罗湖中心区的顶级写字楼租金一平米租一二百块钱一点问题都没有。
不用多算，就算一百块钱，二十年后这栋楼一年能收三点六亿元的租金。
即便是三年后，王大山也有信心能把整栋大楼租到3000万。
有这么多租金收，还要什么自行车，要飞机和劳斯莱斯不香吗？